Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der WEG

Wer ein Grundstück besitzt oder verwaltet, muss dafür sorgen, dass von Gebäude und Gelände keine Gefahr für Dritte ausgeht. Diese Verkehrssicherungspflicht trifft bei der Wohnungseigentümergemeinschaft die Gemeinschaft als Trägerin des Gemeinschaftseigentums – in der Praxis umgesetzt durch die Hausverwaltung. Sie umfasst den Winterdienst auf Zuwegen, den baulichen Unterhalt von Dach und Fassade, eine funktionierende Beleuchtung sowie die Sicherung von Treppen, Spielflächen, Bäumen und Tiefgaragenzufahrten.

Kommt die Gemeinschaft diesen Pflichten nicht nach und verletzt sich dadurch ein Dritter oder entsteht ein Sachschaden, haftet die WEG für den Schadenersatz. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist genau dafür da: Sie tritt für berechtigte Ansprüche ein und übernimmt deren Regulierung im Rahmen der vereinbarten Deckungssumme.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt eine Abwehrfunktion, die branchenüblich als passiver Rechtsschutz bezeichnet wird: Sie prüft eingehende Ansprüche, wehrt unberechtigte Forderungen ab – notfalls vor Gericht – und befriedigt berechtigte. Eine eigenständige Rechtsschutzversicherung, die eigene Ansprüche der Gemeinschaft aktiv durchsetzt, ersetzt sie damit nicht. Beide Funktionen sind für die Gemeinschaft wertvoll, denn auch die Abwehr grundloser Ansprüche bindet sonst Zeit und Geld. Die Deckungssumme sollte angesichts möglicher schwerer Personenschäden mit langfristigen Folgekosten ausreichend hoch gewählt sein; die konkrete Höhe hängt vom Objekt ab und gehört in die Beschlussfassung.

Wichtig ist die Abgrenzung zu benachbarten Policen. Schäden, die ein einzelner Eigentümer im eigenen Sondereigentum verursacht, fallen unter dessen Privathaftpflicht, nicht unter die WEG-Police. Fehler aus der Verwaltungstätigkeit – etwa Fristversäumnisse oder fehlerhafte Beauftragungen – deckt die Vermögensschadenhaftpflicht des Verwalters ab. So greifen die drei Ebenen ineinander, ohne sich zu ersetzen.